天庆进军珠海拿地75亩 韩庆：赔本也要打响品牌
大西北网讯 2012年10月8日，华发刚拍下今年珠海首宗溢价土地，溢价率达到18%。但只过了17天，这个记录就被刷新。来自甘肃的晋商投资发展股份有限公司、兰州天庆房地产开发有限公司联合拿下位于三灶金海岸大道南侧的地块。该地块面积约为5万平米，以楼面地价1800元/平方米的底价起拍，最终以3020元/平方米被竞走，溢价率达67.78%。
就此，记者第一时间采访了兰州天庆房地产有限公司董事长韩庆。他告诉记者，该项目拿地的价格也许稍微超出自己预期，这有可能使得该项目利润很薄甚至无利可图。但天庆公司主要是以该项目作为突破口，在珠海打造天庆的品牌。
溢价率高达67.78%
10月26日，珠海土地房产交易中心挂出成交公告，宗地编号为“珠国土储2012-09”位于金湾区三灶镇金海岸大道南侧的地块成功拍出。竞得者为晋商投资发展股份有限公司、兰州天庆房地产开发有限公司。宗地面积为51080.8平方米，规划土地用途为商业住宅用地。
该地块成功拍出后，记者采访了天庆集团董事长韩庆了解到，当时与该公司一起竞拍该地块的还有华发下属的一个子公司。经过61轮的竞价，来自甘肃的两家公司最终联手拿下这块地。该地块起始楼面地价均为人民币1800元/平米，上述两家开发商以3.86亿元的价格拿下该地块，折合楼面地价约3020元/平米。
对于这块地的价格，珠海业内人士都觉得价格相对于当前的市场而言相对偏高。“3020元/平米的价格，开发后必须卖到8000元/平方米以上的毛坯价格才能赚到钱。”珠海某发展商告诉记者。
“这样的价格，必须只有开发豪宅才有可能赚钱。这对开发商的开发能力和资金实力要求非常高。而这家公司我们都不了解他们的背景。不知道它到底有没有水土不服的现象。”某业内人士告诉记者。
记者也了解到，当前该地块周边主要在售楼盘有万科城市花园、德威日光海岸、新世界康桥等。这几个项目均价均超过7000元并带装修。而整个金湾区售价最高的高层住宅则为时代山湖海9500元均价带2300元装修，保利香槟国际8500元均价带1500-2000元装修。
项目可能赔本赚吆喝？
对此，韩庆表示，天庆公司之所以要拿这块地，正是因为当前市场比较低迷，拿地价格较低。但最终经过竞拍以后，价格确实出乎意料。“这个价格确实使得我们这个项目利润很低，甚至无利可图。”韩庆说。
但他也告诉记者，天庆集团对这块地志在必得。因为集团对珠海房地产市场觊觎已久。从去年开始，集团就派出调研团队到珠海，并对珠海较为知名的楼盘如华发、金地、万科、中信等进行调研。
因此对于这块地，天庆集团更多是当作打进珠海的敲门砖。“我们之前在珠海没有开发过任何项目。珠海人都不了解我们这个品牌。因此要在一个地方扎根，就必须要舍得付出。而这块地只是5万平方米，总建筑面积也只是12万平方米（容积率≤2.5）。如果这个项目有所亏本，代价也不算特别高。”韩庆说。“我们并不是想捞一把就走，还是希望能够在珠海打造我们的品牌的。”
他还告诉记者，天庆集团之所以选择进军珠海市场。一方面是看到珠海独特的环境资源吸引了很多外地人到珠海置业。“据我所知，珠海有一半以上的房子是销售给内地的有钱人。而我们公司在甘肃、山西等地有着雄厚的开发经验。因此我们的优势在于知道山西、甘肃以及周边等中西部城市的高端客户喜欢什么样的产品。”
而天庆之所以选择在这个时机介入，也是因为当前市场正处于最低迷的时候。“如果房价一直在涨。我们现在就不会拿地。现在应该是市场的最低点。而我们看好今后两年中国房地产会筑底回暖。因此这个时机介入是比较好的。”韩庆说。
也正因做好了没有利润甚至亏本的准备，韩庆告诉记者，集团并未计划将这个项目打造成豪宅，而是以中高端产品进行定位。
据了解，甘肃天庆房地产集团有限公司成立于2000年，是一家集房地产综合开发经营、物业管理、商贸娱乐、教育为一体的综合性企业集团，具有一级开发资质。天庆集团旗下拥有兰州天庆房地产开发有限公司、甘肃天庆物业管理有限公司、甘肃天庆商贸娱乐有限公司、集团天水分公司和天庆实验中学、天庆不动产有限公司等。十年来，该集团开发面积累计150余万平方米。
业界观点：看好三灶未来发展
对于这块地，珠海很多业内人士都认为，地价对于当前的市场来说确实偏高。但不可否认，地块本身是一块优质土地。由于项目开发周期一般要两年以上。因此开发商高价拿地，也是看珠海尤其是金湾三灶的发展潜力。
“这块地是今年溢价率最高的地。但其实去年三灶就拍出过4300元/平方米的地。在这之前，银通拿的地也达到2800元的均价。因此这样的价格其实也谈不上太高。”和胜堂总经理张舸说。
他还认为，该地块位于金海岸大道南侧，莅临金海岸大桥。因此未来有很强的发展潜力。首先，三灶片区将会发展仓储、物流来与横琴进行产业对接。该区域由于万科城市花园、新世纪康桥等项目进驻，带动了周边配套设施逐步完善。虽然配套谈不上很高档，但基本该有的都有。因此，依托着这些利好，这块地将来还是有不俗的潜力的。
合富辉煌项目总监王军也认为，三灶地区的产业结构和珠三角其余城市的镇区不同。这里的高附加值产业较多。像医药产业、航空产业都很发达，因此会带来大量的高素质人口。
指标意义or典型个案？
单从溢价率来看，“珠国土储2012-09”可以算是本月份甚至本年度土地市场一个小小的高潮。但在这之前，市场已有铺垫。本月份，算上这块地，珠海土地市场一共有五块商住用地顺利出让。其中，华发分别拿下唐家湾港湾大道东侧、总部南路北侧以及珠海大道的“大风车”地块两块地。时代地产10月24日拿下西区平沙镇升平大道北侧，总面积约8万平方米的两块商住用地。而这一切仅发生在三个星期以内。
从九月份开始，珠海土地市场就开始呈上升趋势。9月新增挂牌土地10宗、成交5宗；9月珠海终于实现了2012年的首宗商住用地成交，长达10月之久无商住用地成交的局面终被打破。成交的五宗土地中有2宗商住土地。而到10月份，商住土地成交数上升到5宗。
但对于土地市场回暖的说法，部分业内人士持较为保守的态度。“很多土地成功出让，珠海还是地块本身的优质性。只能作为个案分析。去年市场处于调控中，西区也成功拍出4300元的地王，而这块地对后市任何带动都没有。”左岸地产总经理李炳亮认为。
但也有业内人士认为，10月份5宗商住土地顺利成交，对市场来讲确实是积极的信号。“当前开发商拿地的信心确实高了很多，他们更多还是看好明年以后的市场。”张舸说。“而从现在的情况来看，拿地的成本还是较低的。”
王军也认为，今年上半年，由于调控较为严厉，市场走势不明朗，开发商拿地趋于保守。从下半年开始，市场筑底企稳的态势已经很明朗，因此开发商也开始为未来进行土地储备。“当前市场还谈不上回暖。但开发商不可能等到所有利好都兑现才开始拿地。”王军说，“这一个月土地市场的走势具有指标意义。下一阶段土地市场也许不会大规模的溢价发生。但开发商拿地的意愿会逐渐增强。”
